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          信托公司求轉型出路:觀摩券商做REITs摩拳擦掌

          2014-09-09 05:34:00 理財周報  王俊丹

            “物業投資需要長期管理的過程,需要大量的資金支持,如此資金的流動性就變得很重要,沒有資金不斷注入,難以完成。”

            日前,中信證券(600030,股吧)在半年報中披露,其凈利潤同比增長93.18%,發起設立的私募REITs產品“中信啟航”是帶來利潤增長的一個重要因素。

            這只擁有首單REITs之名的產品再次進入公眾視野。REITs業務同樣是信托公司一直以來的關注點。

            隨著制度紅利漸被分食,信托公司投資轉型的愿望愈發強烈,轉型方向中,資產證券化不得不提。作為資產證券化的一個重要領域,信托公司對REITs的研究早已開始。

            在房地產領域深耕已久的信托公司,圍觀券商做的REITs產品看法不一。在國內,金融機構REITs業務的開展制約頗多,作為基礎的法律和制度難以跟上,多位信托人士認為,即使運作模式相似,在制度落地前,也只是準REITs。

            實際上,早年北京國際信托等公司就做過類REITs產品的嘗試。而目前證監會推動REITs制度的力度更大,據悉有望年內出臺細則,這對參股券商的信托公司或將是利好。

            準REITs帶來不菲收益

            今年4月,中信證券推出“中信啟航專項資產管理計劃”,被冠以首單REITs之名,源于其是在證監會的指導下為公募REITs產品推出而準備的試點產品。

            該產品計劃期限3-5年,采取分級證券化,以私募的形式投資北京中信證券大廈和深圳中信證券大廈,并將全資子公司天津京證物業、天津深證物業的全部股權轉讓給管理方中信金石基金。

            其優先級基礎收益為5.5%-7%,退出時獲得資本增值的10%,次級日常收入滿足優先級基礎收益后的剩余收益,并在退出時分享資本增值的90%。

            目前,中信私募REITs已經給中信證券帶來了不菲的收益。不久前,中信證券公布的半年業績顯示,凈利潤同比增長93.18%,其中中信啟航產品被公司列為增長因素之一。

            但多位業內人士認為,從運作角度上講,這可以說是一只REITs產品,但它又不滿足成熟REITs一些基本特征,如流動性、資產隔離效果等。

            證監會規定,中信私募REITs的優先級和次級都可以在深交所綜合協議交易平臺流通轉讓,參與者僅限機構投資者。

            理財周報記者查閱產品成交信息發現交易并不活躍,上市至今“啟航優先”有3筆交易,“啟航次級”有6筆交易。

            “目前國內尚沒有REITs上市的法規出臺,綜合協議交易平臺轉讓是一次改變流動性的嘗試。”一位西南地區信托公司副總對理財周報記者表示。

            據了解,證監會已在著手進行公募REITs細則的起草與制定,預計年內有很大可能取得突破。

            根據中信證券的計劃,按照產品期限,在3年時間內,產品的退出都以REITs上市為目標,3年期滿,即使存在未來REITs上市的可能性,基金管理人也將通過向第三方出售的方式賣出資產退出。

            中信證券同時預期,正常以REITs公募上市退出的概率在90%以上,替代性的第三方出售退出概率低于10%。

          (責任編輯:馬郡 HN022)
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